¿Conoces el enfoque de ingresos?
El INDAABIN lo define como el método para estimar el indicador de valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización.
¿Conoces la importancia de las tasas de capitalización en la valuación?
A pesar de que es un término utilizado comúnmente por los valuadores, en ocasiones, no se dimensiona su importancia e inclusive, pueden existir errores muy significativos en su cálculo e interpretación y concluir valores fuera de la realidad, no obstante, si se realiza correctamente, también nos ayuda a entender el valor de los activos desde otro punto de vista para no sobredimensionar el valor de éstos.
¿Sabes qué significa y cómo interpretar su resultado?
Una tasa es el resultado de una división, también conocido como cociente y describe de manera cuantitativa la relación entre dos o más variables. La relación puede ser de dos formas: directamente proporcional e inversamente proporcional y su interpretación es muy sencilla en realidad, por citar un ejemplo, imagina dos variables: ingreso y gasto, si relacionamos ambas variables, el cociente nos describirá la magnitud de su relación:
Interpretación de la relación: por cada peso que existe de gasto al mes, se obtienen ingresos de 1.33 veces más o 33% mayor que el gasto.
Interpretación de la relación: por cada peso que existe de ingreso, existe 1 peso de gasto.
Interpretación de la relación: por cada peso que existe de gasto, se obtienen 80 centavos de ingresos, por lo que existe un déficit equivalente al 20%.
En valuación de inmuebles o negocios, el cálculo de las tasas es un poco más complejo, sin embargo, su interpretación y aplicación es muy sencillo. Previamente, para calcular las tasas es necesario entender diferentes conceptos de economía y finanzas como valor a perpetuidad, valor residual, enfoque estático y dinámico, entre otros.
Autor del texto:
Mtro. Ing. Arturo Salazar Herrera
Presidente del Consejo Directivo